こんにちは！福岡の不動産会社で働く、現役宅建士のもっさんです。
SNSなどで
「外国人は日本の土地を自由に買えるの？」
「外国人による不動産購入には規制がないって本当？」
という話を見かけることがあります。
気になりますよね！
結論からいうと、一般的な宅地やマンションについては
外国籍という理由だけで購入を一律に禁止する制度はありません。
ただし、何でも手続きなしで購入できるわけではないんです。
海外に住んでいる方の不動産登記、外為法の報告、重要施設周辺の土地、農地や森林など、物件や購入者の状況によって確認する制度があります。
この記事では、少し難しい制度を会話形式でわかりやすく整理します！
※本記事は2026年7月時点の公的情報をもとに作成しています。
結論｜外国籍でも日本の不動産は購入できる
まずは全体像を確認しておきましょう。
| 確認項目 | 基本的な考え方 |
|---|---|
| 一般的な宅地・住宅 | 外国籍を理由とした一律の購入禁止はない |
| 海外居住者の登記 | 国内の連絡先などが必要になる場合がある |
| 外為法 | 非居住者は取得後の報告が必要になる場合がある |
| 特別注視区域 | 一定規模以上の取引は契約前の届出が必要 |
| 農地 | 農地法に基づく許可などが必要 |
| 森林 | 取得後90日以内の届出が必要な場合がある |
| 住宅ローン | 在留資格、収入、勤務状況などで審査が厳しくなることがある |
ここで大切なのは「外国人」と「非居住者」は同じ意味ではないことです。
日本で生活している外国籍の方もいれば、日本国籍でも海外に居住している方がいます。
手続きを確認するときは国籍だけで判断せず、住所や居住状況も確認する必要があります。
外国人でも日本のマンションを買えるの？
読者さん「外国人でも、日本のマンションを購入できるんですか？」
もっさん「はい。一般的なマンションや宅地については、外国籍という理由だけで購入を禁止する制度はありません」
読者さん「日本に住んでいなくても買えるんですか？」
もっさん「購入できる場合はあります。ただし、海外居住者には登記や外為法上の報告など、追加で確認する手続きがあるんだよね」
国土交通省も、外国人との不動産取引に対応するための実務マニュアルを公開しています。
購入できるかどうかと、必要な手続きを守っているかどうかは分けて考えましょう。
海外居住者の不動産登記には国内連絡先が必要
読者さん「海外に住んでいる人は、日本の住所がなくても登記できますか？」
もっさん「登記は可能です。ただし、海外居住者が所有者になる場合は、国内の連絡先などを申請する手続きがあります」
2024年4月1日以降、海外に住所がある人や法人が不動産の所有者になる登記を申請する場合、原則として国内連絡先の氏名や住所などを申請します。
外国人が所有者になる場合は、ローマ字氏名も申請情報として必要です。
参考：法務省「令和6年4月1日以降にする所有権に関する登記の申請について」
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00589.html
所有者と連絡が取れなくなると、管理費の滞納、老朽化、近隣トラブルなどが起きたときに対応が難しくなります。
もっさんとしては、国籍そのものよりも「所有者と連絡が取れる状態を維持できるか」が重要だと思うんだよね。
2026年4月から外為法の報告対象が拡大
読者さん「海外居住者が購入したことは、国に報告されるんですか？」
もっさん「外為法上の非居住者に該当する場合は、原則として取得後20日以内の報告が必要です」
2026年4月1日から制度が改正されました。
非居住者が日本国内の不動産やその権利を取得した場合、取得後20日以内に日本銀行を経由して財務大臣へ報告します。
これまで対象外となることがあった居住用、事務所用などの取得も報告対象に追加されています。
ただし「外国籍だから必ず非居住者」というわけではありません。
日本国内の勤務状況や滞在期間などによって居住者・非居住者の判定が変わるため、迷った場合は財務省や専門家へ確認してください。
参考：財務省「非居住者による本邦の不動産等取得に係る報告」
https://www.mof.go.jp/policy/international_policy/gaitame_kawase/real_property/index.html
重要施設周辺の土地には届出制度がある
読者さん「自衛隊基地の近くや国境離島の土地も自由に買えるんですか？」
もっさん「対象区域では、契約前の届出が必要になる場合があります」
重要土地等調査法により、重要施設の周辺や国境離島などは「注視区域」または「特別注視区域」に指定されています。
特別注視区域内にある200平方メートル以上の土地・建物について、売買などの契約を結ぶ場合は、原則として売主と買主の双方が契約前に届け出ます。
これは外国人だけを対象にした制度ではありません。
日本人同士の取引でも条件に該当すれば対象です。
参考：内閣府「重要土地等調査法に基づく届出について」
https://www.cao.go.jp/tochi-chosa/todokede.html
「外国人は何でも自由に買える」という説明では、こうした制度が抜け落ちてしまいます。
反対に「外国人は土地を買えない」という説明も正しくありません。
対象区域、面積、土地の種類を一つずつ確認することが大切です。
農地は投資目的だけでは購入できない
読者さん「外国人でも農地を買って投資できますか？」
もっさん「農地は一般的な宅地とは扱いが違います。投資目的だけで自由に購入できるわけではありません」
農地を売買または貸借する場合は、農地法に基づく許可などが必要です。
取得する農地を効率的に利用できるかなど、法律上の要件を満たさなければなりません。
農林水産省も「投資目的での農地取得はできない」と説明しています。
参考：農林水産省「外国法人等による農地取得に関する調査結果」
https://www.maff.go.jp/j/press/keiei/seisaku/250916.html
外国籍かどうかだけでなく、農地として適切に利用できるかが判断されます。
森林を取得した場合は90日以内に届出
読者さん「山林や森林なら、特別な手続きはありませんか？」
もっさん「対象となる森林を取得した場合は、市町村への届出が必要です」
地域森林計画の対象となっている森林を売買や相続などで取得した場合、原則として所有者になった日から90日以内に市町村長へ届け出ます。
面積の大小は関係ありません。
2026年4月から届出様式が変わり、国籍や海外居住者の国内連絡先なども記載事項に追加されました。
参考：林野庁「森林の土地の所有者届出制度」
https://www.rinya.maff.go.jp/j/keikaku/todokede/
登記上の地目だけでは判断できない場合もあります。
山林や郊外の土地を購入するときは、自治体の林務担当窓口へ確認してほしいです。
法律上は購入できても住宅ローンが難しいことがある
読者さん「購入できるなら、住宅ローンも簡単に組めますか？」
もっさん「ここは別問題です。法律上購入できても、融資を受けられるとは限りません」
金融機関は、次のような項目を確認します。
- 在留資格
- 永住権の有無
- 日本国内での勤務年数
- 年収と雇用形態
- 日本語での契約内容の理解
- 国内の連絡先
- 自己資金
- 返済期間中の居住予定
審査基準は金融機関によって異なります。
現金で購入する場合と、住宅ローンを利用する場合では、実務上の難しさがかなり違うんです。
「購入できる」と「融資を受けられる」を混同しないようにしましょう。
外国人の購入だけで不動産価格が上がるとは断定できない
読者さん「外国人が購入するから、日本の不動産価格が上がっているんですよね？」
もっさん「影響する地域や物件はあるかもしれません。ただし、それだけが原因とは断定できません」
不動産価格には複数の要因が関係します。
- 建築費や人件費の上昇
- 土地価格
- 住宅ローン金利
- 再開発
- 人口や世帯数
- 投資需要
- 新築物件の供給量
- 国内外からの購入需要
福岡でも、再開発や建築費の上昇、中心部の土地不足などが重なっています。
外国人による購入だけを切り取って原因と決めつけると、実際の市場を見誤る可能性があります。
不動産の価格については、感情ではなく地域ごとの取引データを見て判断したいところです。
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もっさんの本音｜国籍よりも適正な管理と情報把握が大切
外国人による不動産購入の話は、どうしても感情的になりやすいですよね。
でも、外国籍の方をひとまとめにして問題視するだけでは、解決にはつながりません。
もっさんが不動産の実務で大切だと思うのは、次の3点です。
- 本当の所有者と利用目的を確認できること
- 税金や管理費を適切に負担してもらうこと
- 問題が起きたときに連絡できる仕組みを作ること
これは日本人の所有者にも必要なことです。
所有者が海外へ転居し、連絡が取れない状態になれば、国籍に関係なく管理上の問題が起こります。
購入そのものを感情的に語るより、登記、届出、税金、管理をきちんと機能させることが大切だと思うんだよね。
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よくある質問
外国籍でも日本の土地を所有できますか？
一般的な宅地や住宅では、外国籍を理由とした一律の所有禁止はありません。
ただし、特別注視区域、農地、森林などは別の届出や許可が必要になる場合があります。
日本に住んでいない外国人も購入できますか？
購入できる場合があります。
ただし、海外居住者の登記手続きや、外為法上の非居住者に該当する場合の報告などを確認する必要があります。
外国人が購入すると税金が安くなりますか？
外国籍だから不動産取得税や固定資産税が免除されるわけではありません。
海外居住者は納税管理人が必要になる場合もあるため、税理士や税務署へ確認してください。
まとめ｜購入できるかと必要な手続きは分けて考えよう
外国籍の方でも、日本の一般的な不動産を購入することは可能です。
ただし「規制がまったくない」という意味ではありません。
- 海外居住者の登記
- 外為法に基づく報告
- 特別注視区域の事前届出
- 農地法の許可
- 森林取得後の届出
- 税金や国内連絡先
- 金融機関の住宅ローン審査
こうした確認が必要になることがあります。
SNSの短い投稿だけを見ると「自由に買える」「全く買えない」と極端な話になりがちです。
実際は、購入者の居住状況や土地の種類によって手続きが変わります。
不安をあおる情報に流されず、一つずつ制度を確認すれば大丈夫だよ！
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
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