こんにちは！福岡の不動産会社で働く、現役宅建士のもっさんです。
引っ越したときは住民票や免許証の住所を変更しますよね。
ところが、土地や建物の「登記簿の住所」まで変更している人は意外と少ないんです。
「住民票を変えたから登記簿も自動で変わると思っていた」
そう感じる人も多いと思います。正直、仕組みを知らなければ分かりにくいよね（泣）
2026年4月1日から、不動産所有者の住所や氏名が変わった場合の変更登記が義務化されました。
この記事では期限や過料、手続き方法を分かりやすく解説します。
結論｜住所や氏名が変わったら2年以内に登記する
重要なポイントを先にまとめます。
| 確認項目 | 内容 |
|---|---|
| 制度開始 | 2026年4月1日 |
| 対象者 | 土地・建物の所有権登記名義人 |
| 対象となる変更 | 住所・氏名・法人の名称など |
| 申請期限 | 変更した日から2年以内 |
| 過去の変更 | 原則として2028年3月31日まで |
| 違反した場合 | 正当な理由がなければ5万円以下の過料となる可能性 |
| 主な対策 | 自分で申請・司法書士へ依頼・スマート変更登記 |
ここで注意してほしいのが「罰金」ではなく「過料」だという点です。
過料は刑事罰ではありません。ただし、放置してよいわけでもないよ！
住所変更登記の義務化とは？
2026年4月1日から、不動産の所有権登記名義人は住所や氏名などが変わった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する必要があります。
対象になるのは、土地・戸建て・分譲マンションなどを所有している人です。
賃貸住宅に住んでいるだけで、不動産を所有していない人は対象になりません。
例えば、次のようなケースが該当します。
- 自宅を購入したあとに引っ越した
- 投資用マンションを所有したまま転居した
- 結婚や離婚などで氏名が変わった
- 相続した不動産を所有したあとに住所が変わった
- 法人名や本店所在地が変わった
「市役所へ転居届を出したから大丈夫」と思いやすいのですが、住民票の変更と不動産登記は別の手続きです。
2026年4月より前の引っ越しも対象になる
「何年も前の引っ越しだから、自分は関係ないよね？」
そう思った人もいるかもしれません。
残念ながら、2026年4月1日より前に住所や氏名が変わり、登記簿が古いままになっている場合も対象です。
過去の変更については、原則として2028年3月31日までに変更登記を行います。
すぐに慌てる必要はありません。
ただ、昔の住所から現在の住所までのつながりを証明する書類が必要になる場合があります。引っ越し回数が多い人ほど、早めに確認しておくと安心だよ！
放置すると5万円以下の過料となる可能性がある
正当な理由がなく期限内に申請しなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし「期限を1日過ぎた瞬間に5万円を請求される」という意味ではありません。
過度に怖がる必要はありませんが、登記簿の住所が古いと別の問題も起こります。
- 不動産売却時に追加書類が必要になる
- 住宅ローンや抵当権の手続きが遅れる
- 現住所までのつながりを証明できない
- 法務局や自治体からの通知を受け取れない
- 相続人が不動産を探しにくくなる
売却できなくなるとまでは限りません。
ただし、決済直前に住所の不一致が見つかると、書類集めで予定がずれることがあります。
実務では、この「少しの放置」が意外と面倒なんだよね。
相続登記と住所変更登記は別の制度
実家や相続不動産の場合は、誰の名義になっているかを確認してください。
| 登記簿の状態 | 必要になる主な手続き |
|---|---|
| 亡くなった親の名義のまま | 相続登記 |
| 相続人へ名義変更済みだが住所が古い | 住所変更登記 |
| 相続登記後に引っ越した | 住所変更登記 |
| 氏名が変わったまま | 氏名変更登記 |
相続登記は2024年4月1日から義務化されています。
原則として、自分のために相続が始まり
不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。
住所変更登記とは期限も過料の上限も違います。
「実家の登記が古い」というだけで判断せず、まず登記事項証明書で名義人を確認してほしいです。
相続した土地の管理に困っている方は、次の記事も参考にしてください。
相続した土地を国に返せる？国庫帰属制度の条件・費用・デメリット
自分で住所変更登記をする方法
住所変更登記は、必ず司法書士へ依頼しなければならない手続きではありません。
自分で申請する場合は、次の順番で進めます。
- 登記事項証明書で現在の登記住所を確認する
- 住民票や戸籍の附票などを準備する
- 登記申請書を作成する
- 不動産を管轄する法務局へ申請する
- 登録免許税を納付する
登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
土地1個と建物1個なら、原則として合計2,000円になります。
ただし、登記簿の住所から現在の住所までのつながりを住民票だけで証明できないこともあります。
何度も引っ越している場合や住居表示が変わっている場合は、戸籍の附票などが必要になる可能性があります。
判断が難しいときは、申請前に管轄法務局の登記相談を利用するのがおすすめです。
スマート変更登記を利用できる場合もある
国内に住所がある個人は「検索用情報の申出」を行うことで、スマート変更登記を利用できる場合があります。
検索用情報とは、氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどです。
法務局が住民基本台帳ネットワークから住所変更を確認した場合、本人へ連絡し、了承を得たうえで登記官が職権で変更登記を行います。
職権で変更される場合、登録免許税はかかりません。
ただし、住民票を移しただけで何もせず自動変更される仕組みではありません。
事前の検索用情報の申出や本人確認が必要です。
「スマートと聞いたから全部自動だ！」と思って放置しないように気をつけてね。
自分で申請するか司法書士へ依頼するか
| 方法 | 向いている人 | 注意点 |
|---|---|---|
| 自分で申請 | 住所変更が1回で書類がそろっている人 | 書類作成と法務局への確認が必要 |
| スマート変更登記 | 今後の住所変更に備えたい国内居住の個人 | 事前の申出が必要 |
| 司法書士へ依頼 | 引っ越し回数が多い人・相続も絡む人 | 登録免許税とは別に報酬が必要 |
住所変更だけなら、自分で対応できるケースもあります。
一方で、相続登記や氏名変更が同時に必要な場合は書類が複雑になりやすいです。
費用だけで決めず「自分で調べる時間」と「間違えた場合の手間」まで考えて選ぶのが現実的だと思うんだよね。
もっさんが実務で感じる住所放置の怖さ
もっさんは土地を調査するとき、登記簿に記載された住所を手がかりに所有者を探すことがあります。
ところが実際に訪ねてみると、その家はすでに空き家。
近所の方に聞いても「ずいぶん前に引っ越したよ」と言われ、現在の連絡先が分からないこともあるんです。
こうなると、土地の売却や境界確認を進めたくても所有者へ連絡できません。
道路工事や災害復旧、近隣の土地取引にまで影響する場合があります。
住所変更登記は地味な手続きです。
正直、わざわざ費用と時間をかけたくない気持ちも分かるんだよね（笑）
それでも将来の自分や家族を困らせないために、登記簿の情報は早めに整えておく方が安心です。
よくある質問
賃貸住宅へ引っ越した人も対象ですか？
賃貸住宅へ住んでいるだけなら対象ではありません。
ただし、別の場所に自宅・実家・土地・投資物件などを所有している場合は確認が必要です。
登記簿の住所が古いか分かりません
法務局で登記事項証明書を取得するか、登記情報提供サービスを利用して確認できます。
固定資産税の納税通知書だけでは、登記簿上の住所まで判断できない場合があります。
期限を過ぎたら申請できませんか？
期限を過ぎても変更登記の申請はできます。
放置を続けず、気づいた段階で法務局や司法書士へ相談してください。
まとめ｜まずは登記簿の住所を確認しよう
2026年4月1日から、住所や氏名の変更登記が義務化されました。
変更があった日から2年以内の申請が原則です。
2026年4月より前の変更についても、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。
まずは登記事項証明書を確認して、現在の住所と一致しているか見てみましょう。
住所が違っていても、今気づけたなら一歩前進だよ！
相続登記が必要なのか、住所変更登記だけでよいのか分からない場合は、管轄法務局や司法書士へ相談してください。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
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